请搜索关注“雕叔谈楼市”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

【资料图】

提问：雕叔你好，新人首问，坐标成都，目前在高新西认购了一套100平的房子，首付50万元，首套首贷，家庭收入不高，在十万左右，想问下1：是买新房还是周边二手房，投资为主，自住可能性较小。2：父母有三套安置房，一套自住一套入股一套出租，入股的年底可以拿房也可以继续入股，出租的那套是学区房暂时不能卖，我是卖哪套比较好，准备卖了房子减轻贷款压力和孩子开销。

回答：你好！如果你买房的目的是投资为主，我建议买二手房，即买即租，避免新房2年空置期，也可以减轻部分还贷成本。现在省下的就是以后的利润。如果是想自住，就可以考虑买新房，毕竟居住体验性更好。在去年，对于刚需跟投资，到底买新房还是二手房？若是换成去年，我会说，尽量摇号剪刀差大的新房，可是今年，对于刚需跟投资这两类人群，我会斩钉截铁地告诉你，买二手！对于刚需来说，稍微有一点剪刀差的新盘基本上都是万人摇。这其中，有一大半都是冲着剪刀差来的伪刚需。你夹杂其中无法自拔的时候，错过了购买二手房的最佳阶段，这些伪刚需买不到就算了，可是你浪费了购买二手的最好机会。等你摇了一圈发现，不仅剪刀差没买到，二手又涨了一轮了。对于投资来说，当前果断下手部分优质楼盘的二手，是能看到比较好的收益的，只要挑得好，不会比这几个万人摇差，更何况，今年这几个万人摇真的只能算勉强凑合。对于哪些人，可以继续买新盘呢？那就是不差钱的改善自住。2.父母三套房只能卖那套入股的安置房，其余2套，一个父母需要刚需自住动不了，另一个有学区你暂时卖不了，所以把剩余那套卖了，减轻压力。

提问：您好，老师，看了这么多，没看过你说关于宜宾市的文章了，被你排除了吗？丈夫思想比较保守，只是想一步一步地发展，首先是本市，然后在省会城市，毕竟是在当地上班，做什么都方便。谢谢雕叔回答。

回答：宜宾距离成都两三百公里，人口不算多，辐射人口的购买力有限，城市的发展资源不够突出，加上自身的房价也有一定的高。有需求自住或老年人可以买，投资谨慎，对大多数人来说，第一件事就是利用几十万好的启动资金，赚到几百上千万打底。好比滚雪球，刚你雪球都没有滚起，就被打成雪花了，那你的人生才真的像雪花了。

提问：雕叔你好，现在房子价格高很多二手房都难卖，我们想买也买不起，未来会出现降价抛售潮吗？

回答：楼市出现“买不起卖不掉”这种僵局，最主要还是因为房价涨得太快，开发商和房东又不愿降价，这样就形成了一个拉锯战，购房者和开发商都不愿妥协。新房价格降不了，二手房价格不愿意降这是一个现实情况。新房除去成本等因素上涨外，其他干预因素太多也是原因；二手房市场来说，多数前几年投资房产的朋友都是抱着一套房赚大钱的心思，不达到他们合理的预期利润他们是不会放手的，再说新房价格不降也为他们坚定二手房价格奠定了基础。一二线城市的房价在目前看来仍然看涨，主要是因为一二线城市的人口红利非常大，人口还在不断地流入，加上城市化进程仍在加速发展，购房需求仍然很大。在一二线或者强三线城市，能买得起还是得买，因为房价下跌的可能性很小，虽然现在房价处于稳的阶段，但是绝对稳是不可能实现的，就算稍微涨一点，也是一笔不小的数目。

提问：雕叔你好！在成都郊区工作，有套房。选择一：在城乡结合部人口密集区买套老破小房子，还是在郊区租一套舒适的房子。选择二：在新郊区买一套环境好的舒适房子用于自住。对于当前的物价上涨，两者那个更划算呢。

回答：从附加值来看，老破烂的小房子显然不如郊区的大房子。住宅价值的增长与人口和经济发展有着本质的关系。旧破小的优点是配套设施齐全，缺点是配套设施陈旧，改进空间很小。除非全市房价上涨，否则增值空间不大。当然，老社区的租金相对昂贵，但在城市内部，人口也不断的由老破小往外搬迁的。未来，很多城市都将面临老城区空心化的问题，所以对老城区和小城市要更加谨慎。从长远来看，第二种选择更好。

提问：雕叔你好，坐标：在成都东二环（成华区）有一套90平米左右的套二（2010年的房子，市值165w左右），便于孩子读书，生活圈成熟生活便利，交通比较便捷（两条地铁线，不过都要各自走8分钟和15分钟左右），小区门口有社区巴士和5条公交线，走12分钟左右有高架快速公交；有成华区对口的中等偏上的小学；附近走路10分钟或20分钟或者30分钟有对应几个商圈（均可坐公交达到）；另一套房子在犀浦，140平米，套四，（目前市值290W左右），临地铁（出门5分钟走路可到），生活圈较为成熟，生活便利，周边有几所较高品质的幼儿园，小学有私立（需坐一站地铁）和一般公立；目前想出售一套，为年龄大一些后改善居住条件，想到南门或者天府新区（天府公园西侧）买一套房子，等45-50岁后居住，请雕叔，指点迷津。一是，该卖哪一套（东二环老小面积房子还是犀浦新大房子）？二是到底天府新区的房子值不值得买？为5-10年后居住考虑，是在天府新区买还是南门或者其他区域买呢（可承受总房价不超过420W）？，再者，没拿到房产证的房子，想交易，该怎么操作？”

回答：先从后期发展和升值空间、抗跌性来说，成华区肯定是优于犀浦的。10年左右的房，再持有个5年也还算可以的。不过唯一不足的是2居室，如果是个3居室后期出售肯定会更好一些。还有140平基本属于改善型住房，对于刚需人群来说，面积大，总价高，所在出售的时候，会有些困难。再来说交通，走路5分钟和8分钟没什么区别。所以我的建议是卖犀浦，但是，按照你的描述，你的新房应该没有拿过到产证，没有拿到产证的房不能按照正常的流程来买卖，一般都是先交一部分定金，等拿到产权了再过户，继续后面的交易。其实我的建议是，5-10才居住现在没有必须现在考虑改善，改善就是希望居住环境和周边配套好。现在你觉得不错的，等到5年后你又觉得不行了，这样你真的是错了5年-10年最好的投资时机。目前天府新区整体的价格都有一定程度的溢价，现在买入可能会有5年的横盘期。如果你一定要考虑，可以考虑高新区和成华区，这些盘你考虑一下：华润24城鲁能城万科金色乐府招商中央华城华润凤凰城融城理想时代晶科，融城理想，英郡，怡丰新城，远⼤等！

提问：雕叔！现在有许多人买房子喜欢买“尾盘”，想问一下，“买尾盘”有什么技巧？

回答：尾盘一般有足够多的折扣，最好找到好的代理机构，这样可拿到最大的折扣。可以询问下开发商有无直接折扣。另外，尾盘一般是现房或者准现场。要么是楼层特别好，要么是楼层特别差，一定要实地看房，如果价格特别便宜，一定要留心周边有没有垃圾站、变电站之类的。尾盘有的时候还会有开发商卖的样板房，这个可以考虑，但要样板房的装修其实金玉其外，内在的质量要多花心思看看。

提问：雕叔你好！我是全款房做的经营贷，想请问是不是有经营贷款办理按揭会不会不通过啊！

回答：你好！先经营贷后按揭就比较麻烦，银行会怀疑首付贷。即便是这样做，至少要保证两点: 1. 流水足够大要超过房贷2.2倍。2.经营贷和按揭间隔半年以上最好。最好的办法是先按揭、再办理经营贷把顺序反过来就随便没问题。

提问：雕叔，还是上个问题，征信房查第一套房都不在我名下，我是想买新房，不是二手房，假的离婚证刚需审核可通过吗？银行贷款查的到是假的离婚证吗？其实就是民政局和房管局银行是否联网的问题。

回答：外省婚姻不联网其实能不能通过，都是银行操作，想省事建议找找熟悉的信贷员操作。

提问：你好，雕叔，看了一个盘，第一次开盘选房，根本没头绪，麻烦给个参考呗，谢谢。

回答：开盘时，购房者的大部分时间都是在等，真正的用在选房看房的时间其实很短，应该熟悉开盘的流程，做到心中有数，买不到心仪的房屋也不要着急。切不可作出一时冲动而下定的举动。房源销控表上不可能显示所有的数据，有的单价，优惠前总价没有显示，建议看好提前算出单价，如果单价超出你的预期，那建议你最好不要下单。要提前确定哪几栋楼、哪些户型涉及到开盘，根据自身的需求和对于开盘的基本信息的了解做好几套预购方案，毕竟房源有限。开盘之前楼盘一般当天才会放出价格，但是购房者要提前根据销售人员给出的模糊范围，确定心理价位，确定自己的承受底线，如果开盘当天的价格超过了可以承受的范围，就放弃。

提问：雕叔你好，加了你潜⽔很久了。⼀直有个问题，成都的双中⼼之太古⾥⼀带价格跟西/东三环都接近了，3万对⽐2万5.6，⽽16年，17年还是两倍价差。这是什么原因？难道成都跟重庆⼀样购买⼒也被分散？或者说成都中⼼已经不可避免的转移到⾼新和天府？市中⼼是否是洼地？未来⼀两年价格体系能否修正到应有的段位落差？谢谢！

回答：因为市中⼼范围扩⼤了，⼏公⾥不算双中⼼，上海市区，徐家汇，静安寺，新天地，陆家嘴之间价差都不⼤的。连闸北内环最近都很贵了。未来三环内好的房⼦差别都不⼤。未来哪⾥价格低，解放俊就会把它解放，只是时间早晚。再形象⽐喻，虽然离⽔库远，但是只要⽔⾜够(包括中途蒸发在内)，⽔逐渐都是会蔓延到低洼处的。在城市扩张阶段，总体是⾛拉平趋势。，三环加⾼新区，天府直管区，房价地段价差会变⼩。

以上为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问